Informationen allgemein

Besitzstörungsklage:
Wenn ein Miteigentümer oder eine Fremdperson unberechtigterweise auf einem Parkplatz oder einer sonstigen Allgemeinfläche einer Liegenschaft ein Fahrzeug abstellt, kann nach herrschender Rechtssprechung nur ein Eigentümer der Liegenschaft und nicht die Hausverwaltung für die Wohnungseigentumsgemeinschaft eine Klage einbringen.

 

Kann der Verwalter eine Besitzstörungsklage einbringen - Falschparker?

OGH 20.11.2002, 5 Ob 268102a (EWr 11113c/201 ff)
[Entscheidung auch relevant für WEG 2002]
Die Entscheidung mag dogmatisch zutreffend begründet sein, das Ergebnis wird jedoch bei (sehr vielen) Wohnungseigentümern auf Unverständnis stoßen.
Der Anlassfall kommt immer wieder vor: Auf der durch Tafeln mit der Aufschrift „Privatparkplatz" gekennzeichneten Parkfläche einer Wohnungseigentumsanlage stellt ein Unbefugter sein Kraftfahrzeug ab. Die (Wohnungs) Eigentümergemeinschaft (bzw. einzelne Mitglieder) fordert (fordern) hierauf den Verwalter zum Handeln auf, dieser bringt (über einen Anwalt) - als Vertreter der Gemeinschaft und in deren Namen - eine Unterlassungsklage (allenfalls auch Besitzstörungsklage) ein. Der Beklagte wendet die mangelnde Aktivlegitimation der (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft ein - und bekommt Recht!
Begründung (siehe vorliegende Entscheidung, aber auch schon Vorjudikatur, wie etwa EWr 11/14/55 0: Die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft erstreckt sich nur auf Verwaltungshandlungen, nicht auch auf Besitz-, Gebrauchs- und Verfügungshandlungen.

 

Hausverwaltung leicht gemacht?

Die Verwaltung eines Hauses ist eine sehr sensible Angelegenheit und wird meist unterschätzt. Sie ist eine vielfältige Tätigkeit, das ist oft nicht zur Genüge bewusst.

Es geht um Rechtskenntnisse aus verschiedenen Bereichen: Wohnungseigentumsgesetz, Mietrechtsgesetz, Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), Vertragsrecht, Grundbuchsrecht, Arbeitsrecht, Sozialversicherungsrecht, Verfahren bei Gericht (streitiges und außerstreitiges Verfahren). Einen eigenen Bereich bildet das Baurecht samt Verwaltungsverfahren (inkl. Sonderregelungen für Aufzüge, Elektroinstallationen, Gasinstallationen etc.); das Steuerrecht mit Schwerpunkt Umsatzsteuer und Einkommenssteuer, das Versicherungsrecht.

Es geht auch um technische Kenntnisse samt Materialkunde und Bauphysik und nicht zu vergessen Buchhaltungskenntnisse, allenfalls EDV-Kenntnisse. Darüber hinaus sind freilich Menschenkenntnisse empfehlenswert.

Die Aufzählung kann und will nicht vollständig sein. Sie soll bloß auf die komplexe Gesamtmaterie verweisen.

Verwaltung ist Vertrauenssache.

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